Quand il s'agit d’investir à deux, dans un logement, un minimum de précautions est indispensable. Parce que le concubinage constitue une union sans mariage et parfois avec un Pacs, la loi considère les concubins comme des étrangers. Ainsi l’achat immobilier, requiert maintes dispositions surtout que celui qui figure dans l'acte d'acquisition d’une résidence sera considéré comme propriétaire tandis que l'autre ne dispose d'aucune protection en cas de séparation ou décès, même s'il participe au financement.
Solutions pour régler le problème d’acquisition d’un bien immobilier
La première solution
La première solution est l'indivision, surtout pour les couples jeunes. Il s’agit d’un régime très courant qui consiste à acheter ensemble en apposant les deux noms sur l'acte notarié ; ce qui veut dire que chacun des concubins devient propriétaire en proportion de son apport. Selon Me Sylviane Plantelin, notaire à Saint-Germain-en-Laye "En cas de séparation, les concubins peuvent choisir de vendre le bien et de s'en répartir le prix au prorata de leurs apports", de cette manière, chacun devient propriétaire à hauteur des sommes investies (30/70, 40/60 ou encore 50/50).
Unanimité des décisions
Quelle que soit la participation de chacun à l’achat du bien immobilier, les concubins doivent prendre toutes leurs décisions à l’unanimité. Même en cas de mésentente ou de séparation le consentement des deux partenaires reste toujours essentiel en cas de vente par exemple :
Que faire en cas de décès ?
Tout couple de concubin peut insérer dans la convention d'indivision une clause de rachat prioritaire de la quote-part du concubin décédé (les héritiers ne peuvent s'y opposer).
Et s’il existe des héritiers réservataires (enfants du défunt ou époux), le concubin n’a pas le droit d’hériter la totalité des biens de son compagnon.
NB
Quand il s’agit d’acheter, il convient de bien préciser l'apport exact de chacun, pour se protéger de toute donation déguisée de la part de l'administration fiscale.
Chacun peut aussi effectuer un legs de sa quote-part ou de l'usufruit par testament, si cela ne vient pas en concurrence avec les droits des autres héritiers.
Si le legs en nue-propriété s’avère impossible, on peut le limiter à l'usufruit ou même au droit d'usage, ce qui ne permet que l'habitation du bien, dont la valeur est plus faible encore (60 % de l'usufruit). Cette alternative garantit la réduction des droits de succession, très élevés entre concubins d’un taux de 60 %.
La deuxième solution SCI
Elle concerne les patrimoines immobiliers importants. En effet, grâce à la création d’une société civile immobilière (SCI) au lieu de devenir propriétaires d'un logement, les concubins deviennent associés d'une société et disposeront de parts à hauteur de leur apport. Les statuts de la société peuvent même permettre de déclarer l’un des deux concubins gérant de la société.
De cette manière les droits du concubin seront renforcés. Les parts de SCI peuvent être sous-évaluées de 10 à 20 % par rapport à la valeur réelle de l'immeuble, sans que le fisc exige un redressement.
D’ailleurs, grâce à un montage un peu complexe (le démembrement de propriété croisé), la SCI permet surtout de renforcer les droits du concubin survivant vis-à-vis des héritiers. Dès lors, chacun possède la moitié des parts en nue-propriété et l'usufruit sur les parts détenues en nue-propriété par l'autre concubin.
La troisième solution : la tontine, une solution pour des cas particuliers
La tontine (ou clause d'accroissement), intégrée dans l'acte d'achat, permet de rendre le dernier survivant unique propriétaire du bien. Si le couple n’a pas d’enfants, les concubins peuvent se transmettre leur bien mutuellement.
Mais attention, ne peut pas être valable si le but consiste à éliminer les enfants de la succession.
Cette formule concerne les immeubles de faible valeur (moins de 76 000 €, pourvu qu'il soit la résidence principale au moment du décès).